SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?

Tony Lecoin, expert-comptable à Versailles — règles applicables en 2026

C’est sans doute la question qu’on me pose le plus souvent au moment de créer une SCI. Et c’est rarement celle qu’on prend le temps d’étudier vraiment : on entend « à l’IS, on amortit, on ne paie presque pas d’impôt », et la décision est prise. Le problème, c’est que l’addition arrive souvent vingt ans plus tard, le jour de la vente.

Pour bien choisir, je regarde toujours trois choses, sur toute la durée du projet et pas seulement la première année : ce que coûte l’impôt chaque année, ce qui reste en trésorerie pendant que le prêt se rembourse, et ce que les associés récupèrent vraiment une fois le bien vendu.

Par défaut, une SCI est à l’IR

Une SCI qui loue un bien nu est fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt elle-même, chaque associé est imposé sur sa part du résultat (article 8 du CGI). Elle peut choisir l’IS, ou y être soumise d’office si elle exerce une activité commerciale (article 206 du CGI).

C’est là qu’il faut faire attention avec le meublé. Louer meublé, même de temps en temps ou en saisonnier, c’est une activité commerciale aux yeux du fisc. Une SCI à l’IR qui s’y met risque de basculer à l’IS sans l’avoir voulu. L’administration laisse passer des recettes commerciales tant qu’elles ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), et une SCI familiale n’y échappe pas.

L’option pour l’IS se notifie au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice. On peut revenir en arrière jusqu’à la fin du cinquième exercice qui suit ; après, c’est définitif (article 239 du CGI). Le changement de régime peut aussi déclencher l’imposition immédiate de certains bénéfices et plus-values latentes (article 202 ter). Bref, l’IS ne s’essaie pas.

Les loyers : le piège de trésorerie de l’IR

À l’IR, le résultat se calcule comme des revenus fonciers. On déduit les charges prévues par l’article 31 du CGI (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion), et chaque associé paie l’impôt sur sa quote-part, au barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce que beaucoup découvrent après coup : on est imposé même si la SCI garde les loyers pour rembourser le crédit. Et comme le capital remboursé n’est pas déductible, il arrive très souvent qu’il faille payer l’impôt de sa poche alors que la SCI n’a pas un euro de disponible.

L’IR a en revanche un vrai atout quand il y a des travaux : le déficit foncier. Il s’impute sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts), et jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés d’ici fin 2027. Encore faut-il que les travaux soient déductibles : une construction ou un agrandissement ne l’est pas.

À l’IS, c’est la SCI qui paie l’impôt : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice si les conditions sont remplies, 25 % ensuite (article 219 du CGI). Surtout, le bâtiment s’amortit (pas le terrain), ce qui réduit fortement le bénéfice imposable, souvent pendant de longues années. L’argent peut rester dans la société. S’il en sort sous forme de dividendes, il est taxé une seconde fois : 31,4 % de prélèvement forfaitaire en 2026, sauf option pour le barème.

Un mot sur le dispositif « Relance logement » de la loi de finances pour 2026 (article 47). Il permet, sous conditions, d’amortir certains logements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec travaux, achetés entre le 21 février 2026 et fin 2028 et loués nus à loyer plafonné. Il vise les particuliers ; pour une SCI, la question mérite d’être examinée dossier par dossier.

À la revente, tout s’inverse

À l’IR, avec des associés personnes physiques, on applique le régime des plus-values des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI). On part du prix d’achat, majoré des frais et des travaux (au réel ou, sous conditions, forfaitairement à 7,5 % et 15 %), puis on applique les abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, plus d’impôt ; au bout de 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Avant, la part imposable supporte 19 % et 17,2 %, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value.

À l’IS, pas d’abattement du tout. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat moins les amortissements déjà déduits (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20). Autrement dit, l’impôt économisé pendant la location revient en grande partie au moment de la vente. Et si le prix de vente est ensuite distribué aux associés, le prélèvement forfaitaire s’ajoute (sauf pour ce qui rembourse les comptes courants).

Un exemple sur vingt ans

J’ai pris un cas simple, avec des chiffres ronds. Une SCI achète un immeuble 300 000 €, dont 60 000 € de terrain, et le revend 450 000 € vingt ans plus tard. Chaque année, elle encaisse 24 000 € de loyers, paie 4 000 € de charges et rembourse un prêt de 15 000 € par an (6 000 € d’intérêts, 9 000 € de capital). Les associés sont dans la tranche à 30 %.

Une année de location

La revente, après vingt ans

L’addition sur vingt ans

La conclusion est assez nette : l’IS l’emporte tant que l’argent reste dans la société, pour rembourser, réinvestir ou alimenter une holding. Dès que les associés veulent tout récupérer, l’IR redevient moins cher. La vraie question n’est donc pas « IR ou IS ? » mais « que vais-je faire de l’argent ? ».

Chiffres volontairement simplifiés : montants constants sur vingt ans, forfaits de 7,5 % et 15 % à l’IR, plus-value supposée seule dans le résultat de l’année de vente à l’IS.

Comment je tranche en pratique

Si l’objectif est de toucher les loyers, de garder le bien longtemps ou de le transmettre aux enfants, je commence par simuler l’IR. Si les associés sont fortement imposés, n’ont pas besoin des loyers et veulent réinvestir, ou si la SCI est détenue par une holding, l’IS mérite d’être étudié sérieusement. En cas de gros travaux, tout dépend de leur nature. En meublé, la question est souvent tranchée d’avance. Pour une transmission, il n’y a pas de réponse toute faite : il faut regarder la valeur des parts, les dettes, la fiscalité latente et un éventuel démembrement.

Dernier conseil : testez toujours un scénario moins favorable. Une baisse de loyer, quelques mois de vacance, une toiture à refaire… Un projet rentable sur le papier peut demander un vrai effort de trésorerie certaines années, surtout à l’IR pendant le remboursement du prêt.

Quelques questions qui reviennent souvent

Les associés d’une SCI à l’IR sont-ils tous imposés pareil ?

Non. Un associé personne physique déclare des revenus fonciers ; une société associée soumise à l’IS applique ses propres règles.

Une SCI peut-elle détenir la résidence principale d’un associé ?

Oui. À l’IR, l’occupation gratuite empêche en principe de déduire les charges du logement, mais à la vente l’exonération de résidence principale peut jouer à hauteur des droits de l’associé occupant. À l’IS, une occupation gratuite ou à prix réduit doit être encadrée, sinon gare à la requalification.

Faut-il vendre l’immeuble ou les parts de la SCI ?

Ce ne sont pas les mêmes règles. Le prix des parts tient compte des dettes et parfois de la fiscalité latente, et il faut regarder les droits d’enregistrement et les clauses d’agrément.

Peut-on revenir de l’IS à l’IR ?

Oui, jusqu’à la fin du cinquième exercice qui suit l’option. Après, non.

Voir aussi nos pages fiscalité des entreprises et création de société et holding.